biuro@ziolkowskastudio.pl+48 663 811 791

Każda inwestycja budowlana wiąże się z koniecznością uwzględnienia miejscowych warunków, określonych przez miasto lub gminę. Z góry określona może być np. linia zabudowy, kąt i rodzaj dachu, wysokość i szerokość budynku, rodzaj zabudowy i inne. Istnieją dwa rodzaje dokumentów planistycznych, w których te wymagania są opisane. Są to:

  • Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego (MPZP)
  • Decyzja o Warunkach Zabudowy (WZ)

Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego jest aktem prawa miejscowego, uchwalanym w formie uchwały Rady Gminy, obejmującym swoim zasięgiem pewien wybrany obszar gminy. Składa się z części tekstowej i graficznej. Plany są jawne i ogólnodostępne Większość gmin udostępnia je na swoich stronach internetowych. Inwestor może także wystąpić o wypis i wyrys z planu miejscowego (wystarczy złożyć odpowiedni wniosek w urzędzie gminy, na terenie której leży działka inwestycyjna).

Na przykład MPZP dla Gdańska można przejrzeć tutaj:

http://www.gdansk.pl/zagospodarowanie-przestrzenne

Niestety nie wszystkie tereny mają swój MPZP. Obecnie tylko około 30% powierzchni kraju posiada obowiązujące plany zagospodarowania.

Jeśli działka nie leży w zakresie planu miejscowego, należy uzyskać dla niej Decyzję o Warunkach Zabudowy. Jest to dokument wydawany przez urząd gminy na prośbę wnioskodawcy dla określonej działki lub działek. O WZ dla danej działki można wystąpić nie będąc jej właścicielem. Aby dla terenu została wydana WZ, czyli istniała możliwość zabudowy działki, muszą zostać spełnione pewne warunki:

  • Co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu (tzw. zasada „dobrego sąsiedztwa”- spełnienie nie jest konieczne w przypadku zabudowy zagrodowej),
  • Teren ma dostęp do drogi publicznej,
  • Istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego – warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem,
  • Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc,
  • Decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Decyzja o warunkach zabudowy jest bezterminowa, ale może wygasnąć, gdy inny inwestor dostanie pozwolenie na budowę na tej działce albo dla terenu zostanie uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którego ustalenia będą inne niż w wydanej decyzji.

Zgodność projektu budowlanego z warunkami określonymi we wspomnianych wyżej dokumentach planistycznych jest warunkiem koniecznym do uzyskania pozwolenia na budowę. W praktyce, do MPZP lub WZ warto zajrzeć jeszcze przed kupnem działki, aby upewnić się, że zaplanowana inwestycja będzie możliwa.

Przeczytaj więcej

AKTUALNE WNIOSKI DO POZWOLENIA NA BUDOWĘ LUB ROZBIÓRKĘ

JAK UZYSKAĆ DECYZJĘ O WARUNKACH ZABUDOWY?

GDZIE SPRAWDZIĆ WARUNKI ZABUDOWY?